Bùng nổ nhà ở toàn cầu giảm dần khi lãi suất tăng

Lãi suất tăng đang làm chậm sự bùng nổ nhà ở toàn cầu thời kỳ đại dịch. Tình hình này đã lan rộng ra ngoài nước Mỹ, gây thêm áp lực lên các ngân hàng trung ương khi họ cố gắng kiềm chế lạm phát mà không gây ra suy thoái sâu.

Từ châu Âu sang châu Á đến châu Mỹ Latinh, thị trường bất động sản nhà ở đang sôi sục và trong một số trường hợp, giá nhà đang giảm do các ngân hàng trung ương tăng chi phí đi vay để thúc đẩy giá tiêu dùng tăng nhanh. 

Giá nhà trung bình được điều chỉnh theo mùa ở Canada đã giảm gần 8% trong tháng 6 so với mức đỉnh đầu năm nay. (Ảnh: Reuters)

Lãi suất tăng là nguyên nhân chính

Giá nhà trung bình được điều chỉnh theo mùa ở Canada trong tháng 6 đã giảm gần 8% so với mức đỉnh đầu năm nay. Giá tại New Zealand đã giảm 8% trong tháng 6 so với mức đỉnh vào cuối năm 2021. Giá ở Thụy Điển trong tháng 5 giảm 1,6% so với tháng trước, mức giảm hàng tháng lớn nhất kể từ khi đại dịch bùng phát.

Đối với các ngân hàng trung ương trên thế giới, việc loại bỏ bong bóng trong các thị trường nhà đất sôi động là một phần của cuộc chiến kiềm chế lạm phát. 

Giá nhà giảm thường dẫn đến chi tiêu của người tiêu dùng yếu hơn do chủ nhà thấy của cải bốc hơi, giảm bớt áp lực tăng lên đối với lạm phát.

Hoạt động kinh tế thường chậm lại khi hoạt động xây dựng đình trệ, các ngân hàng cho vay ít hơn và các đại lý bất động sản giảm doanh thu hơn.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada Tiff Macklem cho biết vào tháng trước: “Chúng tôi đang kỳ vọng hoạt động nhà ở sẽ chậm lại. Thành thật mà nói, nó sẽ lành mạnh, bởi vì nền kinh tế đang quá nóng.”

Các nhà kinh tế cho rằng rủi ro là các ngân hàng trung ương hành động quá mạnh tay, gây ra suy thoái nhà đất toàn cầu và trở thành một lộ trình với những tác động khó lường.

Các quốc gia bao gồm Canada, New Zealand, Australia và Thụy Điển dường như đặc biệt dễ bị tổn thương, dựa trên các chỉ số như tỷ trọng bất động sản trong nền kinh tế của họ, mức độ bùng nổ gần đây và mức độ nhạy cảm của chủ nhà đối với việc tăng lãi suất nhanh chóng, một số nhà kinh tế cho biết.

Các nhà phân tích cho rằng nguy cơ bất động sản sẽ nổ như cuộc khủng hoảng tài chính 2008-09 là rất ít. Các ngân hàng và người đi vay hầu hết đều có tình trạng tài chính tốt hơn nhiều.

Tuy nhiên, một đợt suy thoái bất động sản lớn hơn dự kiến có thể đồng nghĩa với một đợt suy thoái sâu hơn mục tiêu của ngân hàng trung ương nhằm giữ lạm phát trong tầm kiểm soát. 

Lĩnh vực bất động sản thu hẹp đồng nghĩa với việc sa thải công nhân xây dựng và nhu cầu thép và các mặt hàng khác yếu hơn. Giá nhà giảm cũng làm ảnh hưởng đến bảng cân đối kế toán của các hộ gia đình và các ngân hàng, vốn có xu hướng gây áp lực lên phần còn lại của nền kinh tế. Trong những trường hợp cực đoan, khủng hoảng tài chính xảy ra. 

Đối mặt với những rủi ro này, một số ngân hàng trung ương có thể quyết định không tăng lãi suất nhiều như kỳ vọng của các nhà đầu tư hiện nay. Những ngân hàng khác thậm chí có thể tạm dừng hoặc đảo ngược việc tăng lãi suất để ngăn bong bóng nhà đất lan rộng. 

Neil Schilling, nhà kinh tế trưởng tại Capital Economics ở London, cho biết: “Một đợt suy thoái nhà ở nhẹ sẽ được coi là cái giá phải trả cho một đợt giảm lạm phát trở lại”. Tuy nhiên, ông cho biết suy thoái nghiêm trọng hơn có thể khiến ngân hàng trung ương khó thay đổi chính sách. 

Bất chấp lãi suất thế chấp cao hơn, giá nhà ở Mỹ đang tăng mạnh do sự cạnh tranh khốc liệt vượt quá nguồn cung hạn chế.

Giá nhà trung bình ở Mỹ đã tăng 20,4% trong tháng 4 so với một năm trước đó, theo Chỉ số giá nhà quốc gia S&P CoreLogic Case-Shiller, đo lường giá nhà trung bình ở các khu vực đô thị lớn.

Các quan chức Fed đã bày tỏ quyết tâm trong việc giảm lạm phát của Mỹ, thậm chí có nguy cơ xảy ra suy thoái. 

Giá nhà toàn cầu đã tăng trong năm 2020 và 2021 khi các ngân hàng trung ương cắt giảm lãi suất và các chính phủ chi tiêu mạnh tay để giữ cho các công ty và người lao động trụ lại trong thời kỳ đại dịch.

Một chỉ số về giá nhà toàn cầu do công ty tư vấn bất động sản Knight Frank tổng hợp cho thấy giá nhà đã tăng 19% trên toàn thế giới từ quý đầu tiên của năm 2020 đến quý đầu tiên của năm nay, hoặc 10% sau khi điều chỉnh theo lạm phát, mặc dù một số thị trường ghi nhận giá cao hơn nhiều.

Chỉ số này cho thấy tốc độ tăng trưởng giá theo điều chỉnh lạm phát toàn cầu đã chậm lại xuống 3,9% trong ba tháng đầu năm 2022 so với một năm trước đó. Theo nghiên cứu của Knight Frank, giá nhà thực tế đã giảm ở các nước như Brazil, Chile, Tây Ban Nha, Phần Lan, Nam Phi và Ấn Độ so với cùng kỳ.

Suy thoái kinh tế diễn ra đồng thời với việc thắt chặt chính sách lãi suất ở nhiều nước trên thế giới. 

Sau khi tăng lãi suất vào đầu năm nay, Ngân hàng Trung ương Canada đã nâng lãi suất chính sách của mình lên 2,50% vào thứ Tư tuần trước và cho biết cần phải tăng thêm nữa. Thống đốc Macklem cho biết việc hạ nhiệt nhà ở là cần thiết để đẩy lạm phát xuống từ mức cao nhất trong 39 năm là 7,7% vào tháng Năm.

Hạ nhiệt nhà ở là cần thiết

Theo Hiệp hội Bất động sản Canada, doanh số bán nhà đã giảm 24% trong tháng 6 so với một năm trước đó khi tỷ lệ thế chấp ở Canada ở mức cao nhất kể từ năm 2009. 

Công ty môi giới bất động sản Realosophy cho biết doanh số bán hàng tại Toronto đã giảm 40% trong tháng 5 so với một năm trước đó và hiện đang ở mức thấp nhất trong 20 năm. Giá trung bình cho một ngôi nhà ở Toronto, không bao gồm nhà chung cư, giảm gần 20% so với mức cao nhất vào tháng Hai.

Daniel Foch, một đại lý bất động sản tập trung vào các vùng ngoại ô của Toronto, cho biết tâm trạng của những người mua là “hơi buồn vui lẫn lộn, bởi vì nhiều người trong số họ đang thấy giá giảm và họ đang mông lung nghĩ,” đột nhiên tôi có thể mua được ngôi nhà đó.”

Ông Foch cho biết vấn đề là khi nào họ tìm kiếm nguồn tài chính. “Họ nhận ra rằng sức mua của họ đã bị giảm đi cùng một lượng.”

Các nhà kinh tế đã đánh giá thấp dự báo của họ đối với nền kinh tế Canada vì nhà ở, vốn chiếm khoảng 1/5 mức tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội năm ngoái, đang chậm lại.

Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, tập hợp nhiều ngân hàng trung ương hàng đầu thế giới, cho biết vào tháng 6 rằng có thể mất một thời gian để các quốc gia như Mỹ, nơi hầu hết các khoản thế chấp có lãi suất cố định, để cảm nhận được ảnh hưởng của lãi suất cao hơn.

Nhưng điều này cũng không đúng đối với các quốc gia nơi các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi (điều chỉnh khi lãi suất tăng) phổ biến hơn, chẳng hạn như ở các khu vực châu Âu và các nơi khác, theo dữ liệu của Vương quốc Anh. Ở Úc, 85% các khoản thế chấp là lãi suất thả nổi. Ở Ba Lan, tỷ lệ này là 98%.

Ngân hàng Dự trữ Úc hiện đang tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong gần 3 thập kỷ.

Giá nhà giảm sẽ làm giảm bớt lo ngại về khả năng chi trả, nhưng các nhà kinh tế cho biết bất kỳ dấu hiệu nào về sự suy thoái thị trường sắp xảy ra sẽ nhanh chóng khiến RBA ngừng thắt chặt chính sách.

Những người vay quá nhiều là một mối quan tâm đặc biệt.

“Đây là những người đã thực hiện khoản vay mua nhà đầu tiên của họ trong năm qua hoặc lâu hơn, hoặc đã mua một ngôi nhà lớn hơn trong vài năm qua, và đã vay số tiền mà ngân hàng có thể cho họ vay”, thống đốc RBA Philip Lowe cho biết trong một bài phát biểu gần đây.

Các nhà kinh tế cho rằng có một số cơ sở để lạc quan về nhà ở. Việc tăng giá phần lớn là do lãi suất chạm đáy và sự gia tăng nhu cầu muốn có thêm không gian của người tiêu dùng, chứ không phải do nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay hoặc chấp nhận rủi ro quá mức khi nguồn cung nhà ở khan hiếm đã lên đến đỉnh điểm trong cuộc khủng hoảng 2008-09.

Một thị trường lao động lành mạnh và một gói kích thích kinh tế phục hồi sau đại dịch có nghĩa là nhiều hộ gia đình đang có tình hình tài chính tốt, ngay cả khi lạm phát đang ăn sâu vào thu nhập.

Sharon Zollner, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng ANZ ở New Zealand, cho biết: “Chừng nào tỷ lệ thất nghiệp vẫn ở mức thấp, lãi suất đối với đại đa số hộ gia đình sẽ có thể kiểm soát được”. 

Tuy nhiên, tác động của việc thị trường tăng trưởng chậm lại vẫn sẽ được cảm nhận.

Tại New Zealand, nơi giá nhà đã tăng 45% so với năm 2020 và 2021, giá nhà trung bình trong tháng 6 đã giảm khoảng 8% so với mức đỉnh cao nhất là 925.000 NZD, tương đương khoảng 565.500 USD vào tháng 11 năm 2021.

Sự đảo ngược diễn ra sau khi Ngân hàng Dự trữ New Zealand bắt đầu tăng lãi suất chuẩn vào tháng 10 và các bên cho vay thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay.

Asif Abbas Mehdi, một chủ doanh nghiệp tại Waikato Dairy, New Zealand, cho biết ông đã cố gắng bán một căn nhà phố ba phòng ngủ, hai phòng tắm trong bốn tháng.

Ban đầu, Mehdi rao bán với giá 730.000 NZ $ (450.000 USD), sau đó là 680.000 NZ $ (419.000 USD). Ông ấy không muốn thấp hơn thế. “Nếu không có gì xảy ra, tôi có thể bán ở mức 680.000“, ông Mehdi nói.

Thị trường Việt Nam không ngoại lệ

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia dự đoán giá nhà sẽ giảm, mặc dù đây vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn. Một phần nguyên nhân là do các chủ đầu tư đã bước vào giai đoạn thị trường tăng nóng, hạ tầng và dịch vụ chưa phát triển tương xứng. Mặt khác, lãi suất tăng và tín dụng bất động sản thắt chặt hơn cũng đã đẩy giá nhà xuống.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam cho biết thêm, giá chào bán nhà hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thực, và người mua sẽ không chọn những sản phẩm quá đắt, dẫn đến trong sự sụt giảm khả năng hấp thụ của thị trường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch điều hành Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam, khẳng định thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới do tình trạng thắt chặt tín dụng hạn chế đầu cơ.

Trung Việt

Nguồn: vnbusiness.vn